本周新房成交面积同比降幅有所扩大，环比由正转负；二手房成交面积同比降幅缩小，环比降幅扩大；土地市场环比量跌价升，溢价率同环比均下降。

核心观点

本周新房成交面积同比降幅有所扩大，环比由正转负。40 城新房成交面积为258.6 万平方米，环比下降10.6%，同比下降34.0%，同比降幅较上周扩大了2.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-18.1%、-4.5%、-14.8%，同比增速分别为-27.2%、-35.5%、-39.0%。一、三四线城市同比增速较上周分别下降了21.4、6.2 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了6.1 个百分点。

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二手房成交面积同比降幅缩小，环比降幅扩大。18 个城市二手房成交面积为140.9 万平方米，环比下降7.7%，同比下降13.9%，同比降幅较上周缩小了2.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-17.1%、-6.7%、-3.0%，同比增速分别为-25.1%、-14.5%、8.6%，一线城市同比增速较上周下降了9.7 个百分点，二、三线城市同比增速较上周分别上升了5.4、15.9 个百分点。

新房库存环比略有下降，去化周期环比有所上升。12 城新房库存面积为9777 万平方米，环比增速为-0.3%，同比增速为-2.1%；去化周期为14.2 个月，环比提升0.3 个月，同比提升2.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、-0.1%、-0.3%，同比增速分别为4.4%、-10.2%、-6.2%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.2、12.9、36.6 个月，环比分别提升0.1、0.5、1.6 个月，同比分别提升2.2、3.6、6.1 个月。

土地市场环比量跌价升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为2001.1万平方米，环比下降21.7%，同比下降60.1%；成交总价为409.8 亿元，环比下降21.5%，同比下降69.6%；楼面均价为2048 元/平，环比上涨0.2%，同比下降23.8%；土地溢价率为1.3%，环比下降0.8 个百分点，同比下降2.2 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为146.9 亿元，同比上升23.0%，环比下降23.5%。总偿还量为116.1 亿元，同比上升46.6%，环比下降44.8%；净融资额为30.8 亿元。

板块收益虽较上周有所下降，但仍跑赢大盘。房地产行业绝对收益为3.2%，较上周下降6.6pct，房地产行业相对收益为2.5%，较上周下降2.8pct。房地产板块PE 为13.9X，较上周上涨0.34X。本周（7.31-8.6），北上资金对电力设备、非银金融、食品饮料加仓金额较大，分别为50.53、25.55、22.48 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.95%（上周为-0.81%），净买入4.16 亿元（上周净买入22.75 亿元）。

投资建议

当前行业基本面仍然低迷。从本周公布的百强房企数据来看，7 月百强房企权益口径销售金额2616 亿元，同比下降37.7%，同比降幅较6 月扩大了6 个百分点，1-7月累计同比下降5.1%。

本周中央和地方密集积极表态。需求端方面，发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求；国常会强调要调整优化房地产政策；公安部发声全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策；央行表示指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等。地方层面迅速响应，北京、深圳、广州、上海四个一线城市先后表态，郑州、南京等二线城市政策落地也有所推进。

当前市场对于核心一二线城市的政策调整预期明显加强，重点关注后续政策的落地情况。供给端方面，本周央行主持召开金融支持民营企业发展座谈会，推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，龙湖集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业等多家房企参与。供给端放松政策目前仍围绕金融16 条和“三支箭”推进，仍需等待新政策的发力。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科A、绿景中国地产。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。